BESTEMMING
De verschillende soorten bestemmingen en het belang van de juiste bestemming op uw locatie
REGELS
Het verschil in regels- en daarmee mogelijkheden tussen de diverse gemeentelijke Bestemmingsplannen Buitengebied
BEBOUWING
De kansen van vrijkomende bebouwing
Welke bestemmingen rusten er op locaties in het buitengebied en wie beslist dat?
Elke gemeente stelt periodiek een nieuw – en eigen Bestemmingsplan Buitengebied op. Zij beoordeelt elke erflocatie en aan de hand van de activiteiten legt zij een bestemming vast. Actieve boeren hebben daarom een ‘agrarische bestemming’ met een omlijnd bouwperceel en de meeste particulieren hebben daarom de zogenaamde ‘woonbestemming’ .
Ook kom je andere functies tegen als ‘recreatie’, ‘loonwerk’, ‘kwekerij’ e.d. Deze krijgen in de regel dan ook een passende bestemming opgeplakt met daarbij een eigen set spelregels van wat er wel/niet mag en kan! Naast de regels uit het Bestemmingsplan zelf, kan de gemeente ook nog aparte beleidsstukken hanteren, zoals bijvoorbeeld een eigen sloopregeling. Samen met andere landelijke- en provinciale regels, bepaalt dat hun beleid Ruimtelijke Ordening = RO.
BESTEMMING
Kan de agrarische bestemming er af gehaald worden en aangepast worden naar woonbestemming?
Op flink wat locaties zie je dat er geen agrarische activiteiten meer zijn, maar dat formeel de agrarische bestemming er nog wel op rust. Op zich is het geen probleem om te wachten tot de gemeente haar bestemmingsplan weer eens integraal wijzigt en dat je als eigenaar hierop meelift.
Zelf regelen?
Soms kan het echter wel interessant zijn om de wijziging zelf te regelen. Bijvoorbeeld bij een voorgenomen verkoop van de locatie vraagt dit een goede afweging en slimme timing. Bij een wijziging op ‘eigen initiatief’ komt wel veel kijken. Het is niet eenvoudig, vraagt veel tijd en de vaak forse leges-en procedurekosten moeten in ieder geval uit eigen portemonnee worden betaald. Ook worden vaak aanvullende eisen gesteld in de vorm van bodemonderzoeken, toets flora-fauna en landschappelijke inpassing . Uitvoering hiervan brengen de nodige kosten met zich mee.
Aan de andere kant kan het interessant zijn om de agrarische bestemming te behouden omdat het, eventueel in combinatie met de nog aanwezige cultuurgrond, geschikt is om het totale erf met een bredere functie in de markt te zetten.
Er is geen zwart-wit antwoord. De omstandigheden en eigen wensen/ideeën moeten hier vorm aan geven in samenhang met de ruimte die het vigerende bestemmingsplan biedt. In die afwegingen speelt “waardevastheid van de locatie” een hoofdrol.
Er rust een woonbestemming op het erf!
Mogen wij onze woning vergroten of splitsen?
Misschien wel! Ligt ook aan de m3 inhoud.
Hoeveel m2 bijgebouwen mogen we hebben naast onze woning?
100 – 150 m2 !
Mogen wij het oude achterhuis/deel verbouwen tot zelfstandige woning?
Soms wel!
Mogen wij een eigen kantoor beginnen op ons erf of bijvoorbeeld een Bread & Breakfast?
Dat ligt eraan!
De (vage) antwoorden op deze vragen zijn in beginsel te vinden in de regels van het bestemmingsplan buitengebied, die dus per gemeente verschillend zijn. En ook belangrijk is of er inmiddels aanvullend beleid is opgesteld. Zo kent Berkelland intussen een duidelijke sloop(bonus)-regeling, waardoor er meer bijgebouwen op een particulier erf kunnen komen te staan of blijven staan, dan in een gemeente als bijvoorbeeld Oude IJsselstreek.
Goed om te weten is ook dat los van de letterlijke tekst van de regels er toch weer vrijstellingen, uitzonderingen mogelijk zijn. Functieverandering en de ander genoemde items lijken toch wat meer ruimte te gaan krijgen, maar vooralsnog moet die ruimte met een eigen goed plan gecreëerd worden die een eigen procedure door moet. Niks gaat vanzelf.
REGELS
BESTEMMINGSPLAN BEPAALT DE REGELS.
ZIT ER VERSCHIL TUSSEN DE GEMEENTEN?
Elke gemeente maakt haar eigen plan. Hierdoor verschillen de regels. Soms zijn het kleine verschillen onderling, maar soms zijn de verschillen groot.Wat bij de één kan , hoeft bij een andere gemeente dus niet zomaar te kunnen.
Bent u benieuwd welke plannen uw gemeente hanteert? Neem dan contact met ons op.
Er rust een woonbestemming op het erf! Slopen?
De oude kippenschuur van 200 m2 en de oude varkensschuur van 400 m2 staan op de nominatie om gesloopt te worden. Beiden hebben een asbestdak, zijn 50 jaar oud en hebben eigenlijk geen functie meer.
Wat mag er teruggebouwd worden?
Dat ligt eraan! Soms de helft, soms niets.
Is er ergens nog een sloopsubsidie?
In de ene gemeente wel!
Kunnen de sloop m2 verplaatst-verkocht worden?
In die andere gemeente niet!
Is er nog iets van een Rood voor Rood -regeling waardoor er een extra woning gebouwd kan worden?
Ligt aan de gemeente waarin je woont !
De gemeente waarin je als eigenaar woont is bepalend. Het eigen gemeentelijk bestemmingsplan, samen met eventueel aanvullend beleid, bepaalt de mogelijkheden en haalbaarheid van de plannen. Tussen de letterlijke regels zijn er wel een aantal bevoegdheden van met namen het College van Burgemeester en Wethouders waar een beroep op kan worden gedaan. Hier zit vaak meer speelruimte dan in eerste instantie wordt gedacht en anders moet er alvast gekeken worden naar welke opties mogelijk geboden gaan worden in nieuw vast te stellen VAB-beleid .
BEBOUWING
Vrijkomende Agrarische Bebouwing vraagt om functioneel VAB-beleid
In de afgelopen jaren zijn er al veel agrarische bedrijven gestopt, waardoor de bedrijfsgebouwen niet meer functioneel zijn. De komende jaren zullen er nog een fors aantal volgen, waardoor de m2 leegstaande bebouwing in het buitengebied alleen maar zal toenemen. Een deel van die bebouwing staat al langer op particuliere erven met een agrarische geschiedenis, maar nu wel met woonbestemming.
Onder invloed van het voorgenomen- maar nog niet vastgesteld verbod op asbestdaken is het proces van nadenken over de functie van de gebouwen versneld. Men kan het asbestdak wel saneren, maar het investeren in een nieuw dak is weggegooid geld, als men geen degelijke functie aan de schuur/stal kan geven. Er bestaat dus een flink risico op verwaarlozing van deze leegstaande gebouwen met de alle gevolgen van dien. Politiek gezien wil men dit voorkomen en daar met een breder VAB-beleid op gaan anticiperen, waarbij ook oog is voor andere doelstellingen om het buitengebied en de Achterhoek aantrekkelijk te houden.
- Meer ruimte voor andere functies op zowel het boeren- als particuliere erf
- Meer ruimte voor sloop-bonus regelingen
- Meer ruimte voor woningsplitsingen, inwoning, mantelzorg, bouwrechten
De ene gemeente is hier verder mee dan de andere.
Bent u benieuwd naar de mogelijkheden?
Wat kunnen wij als LNAGRO Voor u betekenen?
Wij kennen de inhoud van de gemeentelijke Bestemmingsplannen Buitengebied van de Achterhoekse gemeenten waaronder ook Montferland, samen met hun eigen specifieke regelingen op gebied van sloop, woningsplitsing, Rood voor Rood, toekomstig VAB-beleid etc.
Door onze werkzaamheden voor de Stichting Asbesttrein ; > 800 keukentafelgesprekken; zijn we heel goed op de hoogte van alle praktische zaken op het eigen specifieke erf, rondom asbest, sloop, herbouw, stoppen, woonbestemming, zonnepanelen, financieringsvormen, verkoop etc.
LOCATIECHECK
Zowel voor ondernemers als voor particulieren in het buitengebied
Totaal check
- Wat zijn de huidige activiteiten en de vigerende bestemming?
- Welke gebouwen en hoeveel m2 aanwezig?
- Welke gebouwen hebben asbesthoudende daken / binnenasbest
- Wat zijn de eigen wensen/ ideeën op korte- maar zeker op lange termijn?
- Welke concrete ruimte biedt het huidige bestemmingsplan van betreffende gemeente om deze wensen/ideeën te realiseren?
- Mocht die concrete ruimte en niet direct zijn… Kan die dan mogelijk wel gecreëerd worden door gebruik te maken van de bevoegdheden van het College of van andere specifieke regelingen?
- Welk procedure en tijdspad hoort hier bij?
- Welke mogelijke aanvullende onderzoeken zullen waarschijnlijk gevraagd gaan worden?
- Welke partijen in de markt zijn erbij nodig om het plan uiteindelijk panklaar bij de gemeente voor te kunnen leggen?
- Reële inschatting maken van de te verwachten kosten van het gehele traject inclusief tips en aandachtspunten inzake fiscaliteiten, financiën , vergunningen, subsidies e.d.
Vervolg traject
- Uitschrijven van het besproken plan en indien nodig voorleggen bij gemeente als zijnde integraal overleg
- Betrokken partijen in de markt contacten en duidelijke afspraken maken over de door hen uit te voeren werkzaamheden inclusief prijszetting;
- Gehele proces in werking zetten en procedureel volgen
- Regelmatig overleg gemeente inzake stand van zaken
- Overleg met en controle op uitvoering werkzaamheden van betrokken partijen
- Regelmatig stand van zaken terugkoppelen naar u als eigenaar van de locatie.
WILT U MEER WETEN?
Maak dan vrijblijvend een AFSPRAAK met ons
